Сколько на самом деле приносит номер в «Сенсоре»
Мы пересчитали финансовую модель из коммерческого предложения застройщика — по его же цифрам, ничего не додумывая. Итог: заявленные «10 лет окупаемости» по стандартному номеру не сходятся. Разбираем, где именно расхождение и что это значит для вашего решения.
Коротко. По стандартному номеру 27,25 м² за 10 лет (2029–2038) накапливается 9 585 622 ₽ чистого дохода при инвестициях 10 355 000 ₽ — это 92,6% цены. По полулюксу 46,44 м² — 15 414 716 ₽ при 15 325 200 ₽, то есть формально окупаемость есть, но она вся съедается инфляцией и стоимостью денег.
Что обещают в КП
В предложении по корпусу 19 застройщик указывает: окупаемость 10 лет, ROI 5,0–6,4% годовых по категориям, налог на доход от размещения 6% (УСН), рост ADR с 7 400 до 11 480 ₽ в сутки и загрузка с 50% в 2029 году до 65% с 2033-го. Доля собственника в валовой выручке — 48%.
Модель выглядит аккуратно: доход посчитан по годам, ставки и загрузка растут постепенно, выход за 10 лет не показан. Именно поэтому важно пересчитать.
Пересчёт по цифрам самого КП
| Показатель | Стандарт 27,25 м² | Полулюкс 46,44 м² |
|---|---|---|
| Инвестиция | 10 355 000 ₽ | 15 325 200 ₽ |
| Доход за 10 лет (2029–2038) | 9 585 622 ₽ | 15 414 716 ₽ |
| Доля от цены | 92,6% | 100,6% |
| IRR | ≈ −1,3% | ≈ 0,1% |
| NPV при ставке 14% | 4 630 187 ₽ | — |
| Реальная стоимость потока (инфляция 7,1%) | 4 827 537 ₽ | — |
Ставка 14% — ключевая ставка ЦБ на 23.10.2026; прогноз инфляции на 2026 год — 7,1–7,6%. Дисконтирование и пересчёт выполнены платформой 33 по цифрам КП.
Три ошибки, которые искажают модель
1. Первый год посчитан как полный, а отель открывается 1 июня 2029
По буклету проекта отель открывается 1 июня 2029 года. Значит, в первом году у номера 7 месяцев работы, а не 12. Модель застройщика берёт полный год — это примерно 40% завышения дохода первого года, а с учётом эффекта дисконтирования нетока раздувается ещё сильнее.
2. В расчёте нет части расходов собственника
Налог 6% заложен. А вот налог на имущество, коммунальные платежи, стоимость замены мебели и текстиля, ремонт после сезона, эквайринг — в модели не видны. Они могут съедать от 8–12% чистого дохода, и тогда 92,6% превращаются в 81–84%.
3. Нет сценария выхода, а это половина экономики
Горизонт модели — 10 лет, до 2038 года. Вопрос «а что дальше» в КП не закрыт: продажа номера в финале в расчёт не входит. Для инвестора это ключевая развилка, и застройщик должен показать, по какой цене номера выходят из проекта и кто её обеспечивает.
Сравнение, которое стоит сделать до подписания
Тот же бюджет 10 355 000 ₽ на банковском вкладе под текущую ставку 14% даст около 38 400 000 ₽ за 10 лет. По номеру «Сенсора» — 9 586 000 ₽ и ноль рублей на руках сверх самого объекта. Как чисто финансовый продукт номер проигрывает банку.
Это не значит, что покупка бессмысленна. Она решает другую задачу: вы получаете размещение 4★ у моря (до 28 дней личного проживания в год), ликвидный номер с переходящим договором оператора и защиту капитала от инфляции в недвижимости. Просто покупайте это осознанно — как жильё с управлением и как способ сохранить капитал, а не как замену депозиту.
Что мы рекомендуем спросить до брони
- Есть ли сценарий выхода в 2038–2039 годах и по какой цене? Кто её обеспечивает?
- Сколько номеров фактически передано в управление AVERON? В буклете — 500 номеров при общем фонде 1 025 номеров.
- Почему загрузка в первый год 50% и рост до 65% — на чём основаны допущения, есть ли подтверждение по рынку Анапы?
- Какие расходы несёт собственник сверх 6% УСН и 48% доли в выручке?
- Как учитывается 28 дней личного проживания: уменьшается ли выплата, есть ли периоды полной загрузки?
- Что происходит с номером при смене оператора и при продаже — какова процедура и стоимость перевода договора?
Полный чек-лист из 27 вопросов застройщику и оператору — в нашем гайде. Отдадим до брони, без обязательств.
Хотите расчёт под ваш бюджет
Пришлём актуальные цены по корпусу 19, прогноз дохода по вашей категории номера и сравнение с другими проектами у моря. Без давления — просто цифры.
Частые вопросы
Это гарантированный доход?
Нет. Все цифры дохода — прогноз из коммерческого предложения застройщика. Реальный результат зависит от сезона, загрузки, работы оператора, тарифов и налогов.
Можно ли смотреть проект вживую?
Да, организуем показ в Анапе — подберём удобное время и формат, индивидуально или онлайн с обзором.
Что с личным проживанием?
До 28 дней в год вне периодов высокой загрузки. Даты согласовываются с оператором, влияние на выплаты уточняем в договоре.
Вы против сделки?
Нет. Мы показываем расчёт целиком, включая слабые места: клиент, который понимает цифры, спокойнее и надёжнее в сделке. С нами — до брони и после.
Материал подготовлен платформой 33 по данным коммерческого предложения застройщика от 23.10.2026 и буклета проекта «Сенсора». Цифры доходности являются прогнозом, а не гарантией. Окончательные условия — в документах сделки.